По этой причине городские жители часто приобретают недвижимость за чертой города, которую предлагают застройщики коттеджных поселков. Сюда жители приезжают на выходные или же проживают там постоянно...

Суета мегаполиса, загрязненный воздух, постоянный шум от автомобилей и многоэтажные дома – это все утомляет человека. По этой причине городские жители часто приобретают недвижимость за чертой города, которую предлагают застройщики коттеджных поселков.

Сюда жители приезжают на выходные или же проживают там постоянно, наслаждаясь действительно свежим воздухом и природой. Жить в чистоте и уюте, ходить на рыбалку или в лес и многое другое – это легко можно получить, если приобрести дом за городом. Коттеджный поселок должен быть организован так, чтобы в нем проживание было максимально комфортным.

Здесь должно быть электричество, водопровод, газопровод, канализация. Всем коммуникациям необходимо быть скрытыми под землей, чтобы не был испорчен природный ландшафт. Желательно, чтобы подобные поселки охранялись круглосуточно.

Для желающих получить подобные блага нашей компанией предлагается недвижимость в коттеджном поселке. Здесь вы можете приобрести понравившийся вам дом и проживать в нем с действительным уютом и комфортом.

Услуги.

Застройщики коттеджных поселков

В качестве важнейших факторов комфортного проживания в коттеджных поселках жители отмечают то, как построенные дома вписываются в природу, сколько возможностей есть для отдыха на свежем воздухе, насколько домовладение воспринимается как безопасное. Высоко оценивают жители применение древесины и общий вид поселков. ТКДом постоянно ведет застройку в лучших коттеджных поселках близ Москвы и Санкт-Петербурга.

Наши дома всегда выгодно отличаются на фоне остальных — выверенная простота и в то же время неординарность архитектурных решений всегда выигрышный ход. Изящные террасы и перголы — образцы единства интерьеров и окружающей среды. Каркасно-панельные дома ТКДом имеют свою визитную карточку — в каждом поселке нас можно узнать по ярким интересным фасадам. Каждый дом — новое решение наружной отделки. Это может быть имитация фахверка, деревянный планкен по последней европейской моде, а может быть лицевой кирпич в английском стиле.
Каркасно-панельный дом в КП Смартвилль (Московская область)Если Вы еще только планируете приобретать участок без подряда, Вам уже необходимо задуматься о поиске застройщика. Уже на этапе поиска земли необходимо начинать задумываться о проекте — каким будет Ваш дом, по какой технологии построен, что войдет в домокомплект и итоговую смету. Устройство коттеджных поселков становится все более организованным, создающиеся мини-социумы подразумевают единые архитектурные и дизайнерские решения. У ТКДома было много случаев, когда построив один дом в коттеджном поселке, мы получали сразу же несколько заказов на каркасно-панельные дома подобных проектов.

Мы выступали застройщиками домов в коттеджных поселках:
Московская область: коттеджные поселки «Смартвилль», «Черничные поля», «Сиеста», «Цветочный».
Ленинградская область: коттеджные поселки «Северная Корона», «Гелиос», «Галактика», «Гелиос» — девелоперские проекты компании «Евросиб-Девелопмент», также к/п «Академические дачи», «Охтинская долина», «Сосновка», «Балтийская ривьера».

Если у Вас есть вопросы относительно того, с чего начать и как правильно организовать строительство дома, задайте их нашим специалистам по телефонам:
+7 (495) 540 57 17 (Москва)
+7 (812) 600 21 11 (Санкт-Петербург)
 

Как проверить новостройку перед сделкой

Приобретение квартиры на этапе «бумаги», котлована или строительства — это серьезный риск. Как узнать, не «заморозит» ли застройщик строительство дома, квартиру в котором вы покупаете? Ведь печальных примеров в недавнем прошлом было достаточно… Чтобы взвесить все риски, нужна информация, добыть которую порой непросто. Как это сделать правильно, мы спросили и у участников рынка недвижимости, и у профессиональных андеррайтеров.

Документы и факты

Желая проверить партнера, которому вы доверяете свои деньги на довольно большой срок, обратите внимание прежде всего на опыт, известность и размер компании. Однако даже эти серьезные показатели не могут быть «железной» гарантией. «Строительство порой замораживалось именитыми девелоперами и продолжалось малоизвестными, к примеру, компанией ДУКС, — аргументирует Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. —  В Подмосковье есть масса застройщиков с положительной репутацией, но в случае их выхода на столичный рынок потребителю они будут не знакомы. Однако отвергать их с порога было бы опрометчиво со стороны покупателя. То же самое относится и к региональным девелоперам. Также я бы не стал обращать внимание и на размер компании».

На сайте объекта должна быть размещена проектная декларация. Кроме того, «при знакомстве с перечнем юридических документов застройщика потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на указанный в них целевой порядок использования земельного участка, который должен свидетельствовать либо о праве аренды земли для строительства жилого дома, либо о праве собственности на землю, которая относится к категории, где разрешено жилищное строительство», — советует Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор».

Показателем надежности застройщика, безусловно, является ведение деятельности в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Во-первых, соблюдение 214-ФЗ дает серьезные гарантии покупателю, во-вторых, говорит о прозрачности компании перед органами власти. Да и перед клиентами тоже: «Если проект реализуется в соответствии с ФЗ №214, то бухгалтерскую отчетность застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу. Данные о кредиторской и дебиторской задолженности, информация о финансовых рисках включаются в проектную декларацию, публикуемую в СМИ или на сайте застройщика. При этом установлены жесткие нормативы финансовой устойчивости таких застройщиков, которые регулируются Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ № 233 от 21 апреля 2006 года)», — сообщает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

О работе подрядчиков и поставляемых ими материалах, да и вообще о качестве домов и уровне их эксплуатации можно судить по отзывам людей, купивших в них квартиры. Как правило, покупатели, а потом и жильцы, создавшие ТСЖ, делятся своим опытом и жалобами на интернет-форумах. «Здесь вы сможете составить представление о том, насколько быстро подключают коммуникации, лифты, электричество, с какими трудностями сталкиваются жители при начале эксплуатации и проведении ремонта. Эти процессы характеризуют добросовестность застройщика», — говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Читайте между строк

«Основной причиной остановки строительства во время кризиса в большинстве случаев стала проблема с финансированием, поэтому с этой точки зрения надежной можно назвать ту компанию, которая имеет собственные средства на возведение жилья», — справедливо замечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Иногда в компании с гордостью говорят о строительстве на собственные средства или раскрывают информацию о кредитных линиях, но чаще всего такие сведения, как кредитная история,  долговая нагрузка перед кредиторами и т. д., скрыты от любопытных глаз. «Получить доступ к подобной информации потенциальному покупателю нереально. Да и с чего бы застройщику разглашать информацию о финансовой состоятельности? Ведь потенциальный покупатель не является контролирующим органом, к тому же под его личиной может скрываться конкурент или журналист, желающий предать гласности то, что компания предпочитает скрыть», — рассуждает  Роман Строилов.

С настоящей открытостью на нашем рынке дело обстоит не очень хорошо, но иногда компания вынуждена становиться более прозрачной: «Если застройщик намерен привлекать инвестиции на международных финансовых рынках, то отчетность его перед инвесторами — необходимое условие успешного размещения выпущенных ценных бумаг», — замечает Василий Шарапов. Идеальная компания, самая открытая и надежная — та, что провела IPO и торгуется на международной бирже, но подавляющему большинству участников рынка об этом не приходится и мечтать.

Поэтому стоит поднять подборку деловых СМИ, работа которых как раз и заключается в мониторинге состояния рынка и его участников. Из них можно почерпнуть информацию о кредитных линиях, открытых застройщику банками, или о госгарантиях. Сотрудничество с банками идет в плюс застройщику: это значит, что банк в любом случае поможет достроить объект. Государственные гарантии, которые в разгар кризиса были предоставлены некоторым застройщикам (например, ГК «ПИК»), тоже положительный фактор: покупатель может рассчитывать, что и в следующий раз компанию в случае необходимости поддержит государство.

Информация информации рознь

Однако информацию из прессы не нужно путать с пиар-публикациями, которые присутствуют в тех же изданиях. В целом пиар-политика во многом зависит от стиля руководства и характеризует именно его, а также амбиции фирмы, а вовсе не ее устойчивость. Достаточно привести пример мощного пиара «Социальной инициативы» — компании, деятельность которой закончилась печально, или «громкую» Mirax Group, которая ныне имеет неисполненные обязательства перед покупателями.

«Кризис показал, что компании с наибольшей пиар-активностью в кризисный период серьезно подвели своих инвесторов и дольщиков. Только благодаря вмешательству государства они были избавлены от банкротства. Остерегаться стоит и суперзакрытости, когда о компании вы не можете через открытые источники найти ни малейшей информации», — резюмирует Григорий Алтухов.

Важнее, пожалуй, качество и информативность интернет-сайта застройщика. «Сайт — лицо каждой компании. Полная информация об объекте, команде девелопера, наличии и стоимости квартир, документах, разрешающих возведение объекта, проектно-сметной декларации говорит о том, что застройщик чувствует комфортное финансовое состояние, раз может позволить себе содержание и обновление подобного ресурса», — отмечает Роман Строилов.

Анжела Кузьмина рассказала, что за определенную плату можно получить информацию о финансовой состоятельности застройщика — как в банке, кредитующем девелопера, так и с помощью специальных информационных баз данных, например, в «Интегрум Компании», которая содержит структурированную и систематизированную информацию о текущем финансовом состоянии, хозяйственной деятельности, сведения о государственной регистрации и сданных бухгалтерских отчетностях всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ.

Используйте профи

Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), поделился секретами профессионального андеррайтинга. Экспертиза застройщика и проекта, сказал он, проводится по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства.

Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов…

Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. Но можно применить «военную хитрость»: прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании вроде «Росно» не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Они, конечно, тоже имеют своих аккредитованных застройщиков, но «если человек покупает у другого игрока рынка, мы проводим экспертизу этого застройщика. И если он кажется нам недостаточно надежным, отказываем в страховании, — рассказали в НСКА. — В любом случае проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб.» Но и тут не все однозначно: как признается Борис Шаронов, если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.

Выбираем застройщика.

Каждый инвестор по-разному подходит к выбору застройщика. Одни придирчиво изучают документы и договора, действуя на нервы менеджеров застройщика; другие опираются больше на интуицию; а кто-то — доверяет свои кровные сбережения потому, что так сделала соседка или лучшая подруга…

Однако от «Элита-центра» и им подобных все это никогда не выручало. По разным подсчетам, на сегодняшний день, от строительных афер, да и просто, от неудачного менеджмента застройщиков в Украине пострадало от 140 000 до 300 000 человек.

«Многие из них возлагали надежды на помощь государства. Однако и тут инвесторов ждало разочарование. Все потуги чиновников заканчивались созданием комиссий по проблемам недостроев или разработкой различных нормативных актов. До реальной помощи дело не доходило. Конечно, простой украинец не всегда сможет распознать мошенников, однако свою программу-минимум он выполнить должен. Для этого необходимо просто знать об основных рисках инвестирования и методах их выявления. Таковых можно насчитать семь», — говорит Владимир Боряк, юрист ЮФ «ConstructiveLawyers».

1. Банкротство.

Простой и популярный способ. Согласно законодательству, после ликвидации предприятия все обязательства последнего прекращаются. Чтобы не вложить деньги в предприятие-банкрот, перед подписанием договора необходимо получить извлечение из государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. В этом документе содержится информация о пребывании предприятия в процедуре банкротства, ликвидации и т. п.

2. Финансовая пирамида.

Застройщик, испытывающий финансовые проблемы, не успев закончить строительство одного дома, начинает привлекать средства в строительство второго и третьего. Деньги, полученные от продажи новых объектов, направляются в строительство проблемного. А на второй и третий объекты впоследствии денег уже не находится. Чтобы не стать жертвой аферистов, внимательно изучайте историю компании застройщика и ее репутацию на рынке.

3. Отсутствие разрешительной документации.

Риски значительно повышаются, если у застройщика нет необходимой разрешительной документации (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале строительных работ, документы, удостоверяющие права на землю и т. д.). Без таких документов строить запрещено. Даже если объект будет достроен, инвестор не сможет стать его собственником. Ликвидность такого имущества и его стоимость значительно снижается.

4. Большие долги.

Если застройщик имеет большую кредиторскою задолженность перед своими партнерами, деньги инвестора, скорее всего, пойдут на погашение такого долга, а не на строительства жилья. Чтобы не рисковать своей инвестицией, следует изучить единый государственный реестр судебных дел. В нем можно найти информацию о наличии долгов перед третьими лицами. Также, есть смысл сходить на строительную площадку и пообщаться со строителями. Если рабочие не довольны уровнем зарплаты, задержками или ее невыплатой — это первый «звоночек».

5. Двойные продажи.

Распространенной аферой является осуществление двойных продаж одной и той же квартиры. Далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить печально известную аферу «Элита-центр», где застройщик продавал одни и те же квартиры по нескольку раз, получая при этом сверхприбыль.

6. Покупка заложенного жилья.

Принцип такой аферы очень прост: застройщик, испытывающий финансовые трудности, берет кредит в банке, оставляя в залог имущественные права на квартиры в строящемся им доме, пишет Минфин. Если застройщик не возвращает кредит банку, задолженность будет погашена за счет заложенных квартир, независимо от того, проданы они или нет. В этом случаи выгода для застройщика та же, что и при двойных продажах — сначала квартира продается инвесторам, а потом под нее берется кредит, который впоследствии не возвращается.

Суть этой проблемы заключается в законодательном регулировании инвестиционной деятельности в Украине. Сейчас инвестирование в строительство жилья осуществляется более чем по 10-ти различным схемам (покупка-продажа имущественных прав, предварительные договора покупки-продажи, покупка-продажа закладных, облигаций, инвестирование через фонды финансирования строительства и т. п.).

Большинство из перечисленных выше схем не являются инвестиционными, согласно закону; соответственно и законодательство, направленное на защиту инвестиций, на такие правоотношения не распространяется. Исключить же двойные продажи и передачу квартир в ипотеку возможно только при инвестировании через фонды финансирования строительства (об этой схеме будет рассказано в следующем материале).

7. Ребрендинг застройщика.

К ребрендингу относятся всевозможные мероприятия по изменению бренда, либо его составляющих: названия, логотипа, визуального оформления бренда. Безнадежно испортив свою репутацию, застройщики, а точнее их учредители, зачастую создают новые фирмы, от имени которых продают квартиры в проблемных недостроях либо начинают новое строительство. Если вы из открытых (или других) источников можете проверить репутацию менеджера или собственника компании, то это обязательно нужно сделать.